Mon Tetka révèle : Pouvez-vous investir dans l’immobilier sans acheter de propriété ?

Sous le surnom intéressant de Mon Tetka, Sandra Ferenčak écrit des conseils financiers sur son blog éponyme, principalement sur l’épargne et l’investissement. Dans une mer de diverses informations (souvent mal interprétées) sur la finance, Mon Tetka présente des sujets apparemment compliqués et incompréhensibles de manière simple et lisible. Nous vous apportons son dernier article sur le sujet – pouvez-vous investir dans 'immobilier' sans l’acheter ?

Comme le dit Tetka, dans un pays où tout le monde est un expert en investissement dans 'briques', il est difficile d’ajouter quoi que ce soit. Cependant, ses calculs montrent que l’immobilier en tant qu’investissement, du moins dans les grandes villes croates, ne rapporte qu’un retour de deux à quatre pour cent par an. C’est bien en dessous de ce que les marchés de capitaux peuvent fournir (ou du moins ce qu’ils fournissaient auparavant), donc la question est de savoir s’il vaut la peine de prendre le risque de rembourser un prêt pendant les 20 ou 30 prochaines années pour qu’un jour ‘la propriété se rembourse elle-même’. Ou, mieux encore, existe-t-il une alternative ?

La réponse est – oui

La réponse du titre est – vous pouvez investir dans l’immobilier sans acheter un objet physique, c’est-à-dire des briques. Comment ? À travers REITs (Real Estate Investment Trusts) ou, en traduction, entreprises qui investissent dans l’immobilier.

Les REIT sont des entreprises dont les actions sont négociées comme n’importe quelle autre. La principale différence est qu’en plus du fait qu’elles investissent principalement dans l’immobilier, une grande partie de leurs bénéfices doit être reversée à leurs actionnaires sous forme de dividendes. De cette manière, leurs actionnaires reçoivent un montant de dividendes significativement plus élevé que dans le cas des entreprises ‘ordinaires’.

Cependant, tout comme Tetka ne recommanderait pas d’investir dans des actions individuelles, elle ne recommanderait pas non plus d’achats directs de REIT. Pour cela, il y a ETFs. Ce sont des fonds qui investissent dans des entreprises qui investissent dans l’immobilier. Ainsi, nous ne risquons pas avec une seule entreprise mais achetons un ‘panier’ entier.

Avant de regarder quelques ETFs disponibles pour nous, voici les avantages de cette méthode d’investissement dans l’immobilier par rapport à ‘traditionnel’.

Avantages d’investir dans les REIT par rapport à l’immobilier physique

1. Vous pouvez investir avec de très petites sommes de capital

Contrairement à l’achat de 50 mètres carrés d’un appartement à Zagreb, vous n’aurez pas besoin de 100 000 euros de capital ici. Vous pouvez investir avec seulement quelques centaines d’euros, réalisant ainsi tous les avantages d’investir dans l’immobilier sans vous endetter ‘jusqu’au cou’. Ce faisant, vous n’avez pas besoin d’un évaluateur immobilier, ne rencontrez pas d’agents bancaires, ni ne visitez des notaires. Parfois, cela seul est une raison suffisante.

2. Vous pouvez toujours accéder facilement à votre argent

Quiconque a investi dans l’immobilier sait à quel point le timing de l’achat ou de la vente d’une propriété est critique. Réaliste, l’immobilier n’est pas facilement liquidé (liquid), donc, comme pour l’achat, l’ensemble du processus peut prendre du temps. Cela est particulièrement important lorsque vous avez besoin d’argent de manière urgente.

3. Vous pouvez diversifier votre portefeuille

Le plus grand et souvent le seul élément dans les actifs nets de la plupart des résidents de ce pays est l’immobilier. Est-il vraiment sage de lier toutes les économies supplémentaires à l’immobilier dans la même zone géographique ou similaire ? Peu de gens diversifient globalement l’achat d’actifs physiques, mais cela est absolument possible et même plus que souhaitable avec l’investissement dans les REIT. Au lieu d’un autre appartement à Zagreb, pourquoi ne pas investir en Allemagne, au Royaume-Uni, aux États-Unis, ou même en Asie ? De plus, votre risque est encore diversifié car le REIT investit dans de nombreuses propriétés, vous êtes donc simultanément propriétaire de plusieurs unités, commerciales ou résidentielles, dans différentes zones géographiques.

Ce type d’investissement est particulièrement intéressant pour ceux qui souhaitent avoir de ‘l’immobilier’ dans leur portefeuille mais en proportions raisonnables.

4. Vous n’avez pas de locataires ni de coûts d’entretien

En plus de ce fait, tous les coûts d’entretien, occasionnels ou réguliers, sont entre les mains des entreprises qui s’en occupent. Votre seul travail est de collecter le profit.

5. Vous pouvez obtenir de meilleurs rendements sur vos investissements

Certainement, la partie la plus intéressante des avantages d’investir dans les REIT est les rendements.

Disons que vous louez l’appartement mentionné ci-dessus à Zagreb pour 500 euros par mois. Cela fait 6 000 euros par an, dont vous devez déduire les coûts d’entretien (disons cinq pour cent du loyer annuel) et l’impôt sur le revenu locatif (10 pour cent). Supposons que l’appartement prenne de la valeur (gagne en valeur marchande) au taux d’inflation (deux pour cent) chaque année. En gros, votre bénéfice net serait : 6 000 – 600 (impôt) – 300 (entretien) = 5 100 euros ou cinq pour cent de la valeur de la propriété.

Bien sûr, ce rendement annuel ne sera le cas que si acheté en espèces, tandis que dans le cas d’un achat à crédit (avec, par exemple, un taux d’intérêt annuel de trois pour cent), votre rendement pour les 20 ou 30 prochaines années sera d’un maximum de deux pour cent jusqu’à ce que le prêt soit enfin remboursé.

Pour savoir quels rendements nous pouvons attendre de l’investissement dans les REIT, examinons quelques ETFs intéressants.

ETFs qui investissent dans les REIT

Sur le JustETF site, voyons ce qui est proposé parmi les plus grands fonds actuellement (‘taille du fonds’):

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La croissance de ces ETFs au cours de la dernière année est au niveau de l’indice S&P 500, car l’immobilier a également subi un fort coup de COVID l’année dernière. Cependant, la reprise a été plus que spectaculaire. Les frais de gestion (TER) de ces ETFs sont d’environ 0,40 à 0,60 pour cent par an, ce qui les rend plus chers que, par exemple, l’ETF S&P 500, qui est d’environ 0,07 pour cent.

De plus, parmi la liste ci-dessus, un seul est accumulatif – Xtrackers FTSE (il ne paie pas de dividendes mais les accumule) tandis que les autres sont tous distributifs.

Comme on peut le voir dans les descriptions elles-mêmes, ces fonds investissent dans l’immobilier à travers le monde, des États-Unis à l’Asie, couvrant tout ce qui pourrait nous intéresser.

Comparons ces fonds :

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Les ETFs mentionnés ci-dessus ont rapporté à leurs investisseurs, en moyenne, de 6,17 pour cent (Asie) à 22,91 pour cent (États-Unis) au cours des trois dernières années. Avec des ETFs distributifs, vous recevrez environ 2,5 pour cent par an de dividendes, ce qui est pratique si vous avez besoin de rentrées régulières. Au cours des dix dernières années, par exemple, IQQ6 a rapporté environ six pour cent par an sans les ‘tracas’ mentionnés ci-dessus. Peut-être que cela vous aidera à décider où investir les ‘fonds’ attendant d’être investis dans l’immobilier.

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