Diminution des transactions immobilières – Les prix doivent baisser pour que le marché se redresse

Le nombre de transactions immobilières à Zagreb l’année dernière a chuté de 11 % par rapport à 2019, avec la plus forte baisse des transactions se produisant dans la municipalité de Centar, où 42 % de propriétés en moins ont été vendues, selon le rapport sur le marché immobilier pour 2020 publié par la Ville de Zagreb. Plus précisément, 14 550 propriétés ont été vendues à Zagreb l’année dernière, contre 16 327 l’année précédente.

Selon les données du rapport mentionné, le prix moyen d’un appartement à Zagreb l’année dernière était de 1 477 euros, ce qui n’était que 1,75 % plus élevé que l’année précédente. Cette croissance est bien inférieure à ce qui a été rapporté dans les médias récemment, où il a souvent été déclaré que les prix dans la capitale avaient augmenté de 8 % l’année dernière. Le rapport sur le marché immobilier mentionné est basé sur des prix réels, ou réalisés, saisis dans le système e-immobilier, et comme aucune distinction n’est faite entre les nouvelles constructions et les bâtiments anciens, les experts du marché affirment que cette petite augmentation est principalement causée par les prix élevés des nouvelles constructions.

Selon le rapport, les appartements les plus achetés l’année dernière étaient ceux d’une superficie de 40 à 59 mètres carrés – 2 761 ont été vendus en 2020. Ils ont également atteint le prix unitaire le plus élevé, avec une moyenne de 1 598 euros. Suivaient en popularité les appartements allant de 75 à 119 mètres carrés, dont 2 192 ont été vendus, et les troisièmes appartements les plus recherchés étaient ceux d’une superficie de 60 à 74 mètres carrés.

Bien que les titres récents des médias aient rapporté une augmentation dramatique des prix immobiliers, ce qui pourrait conduire à la conclusion qu’il s’agit d’un résultat d’une demande accrue, la propriétaire de l’agence Zagreb West, Lana Mihaljinac Knežević, déclare que ce n’est pas le cas et que toutes les agences enregistrent de nouvelles baisses des transactions cette année, ce qui signifie que beaucoup reportent leurs achats immobiliers en raison des prix élevés.

– Le marché de Zagreb manque d’appartements à des prix abordables dans la zone de tramway. Les prix sont tout simplement trop élevés pour beaucoup. Les vendeurs de bâtiments anciens ont des attentes irréalistes car ils fixent leurs prix en fonction des prix annoncés, plutôt que des prix réalisés. Le résultat est que de nombreux appartements restent invendus pendant des années. Nous avons eu une situation absurde où les vendeurs, après le tremblement de terre et au milieu de la crise corona, nous ont demandé d’augmenter leurs prix de vente, tandis que la demande pour les propriétés dans le centre a chuté de 50 %. Il y a aussi un manque de nouvelles constructions à des prix abordables – a expliqué Mihaljinac Knežević, qui déclare qu’actuellement, à part les faibles taux d’intérêt, il n’y a aucune raison objective pour que les prix augmentent. Au contraire, dit-elle, les prix doivent baisser, surtout pour les bâtiments anciens, afin de relancer le marché.

– Les transactions immobilières dans la ville de Zagreb ont diminué pour la troisième année consécutive. D’autre part, les banques ont considérablement durci les conditions de prêt et exigent des acomptes plus élevés. Elles évaluent également les propriétés bien en dessous des prix convenus. En raison des évaluations bancaires faibles, nous avons perdu plusieurs transactions précédemment convenues cette année – a expliqué Mihaljinac.

En plus des prix de vente élevés, et du fait que l’immobilier devient inabordable pour la plupart des gens à Zagreb, l’hésitation des acheteurs est également alimentée par l’incertitude provoquée par la crise corona.

Alors pourquoi, malgré la baisse des transactions, des conditions de prêt plus strictes et la crise corona, n’avons-nous pas encore connu de correction des prix ?

– Le marché immobilier en Croatie est très lent et réagit lentement. De plus, il y a un certain nombre d’acheteurs de Dalmatie qui achètent des appartements à Zagreb avec des économies, comme un investissement, et un petit pourcentage d’acheteurs aisés de Zagreb, qui n’ont pas été affectés par la crise. Cependant, ce segment d’acheteurs va également ‘s’épuiser’, surtout pendant une période où la situation touristique n’est pas excellente, donc finalement, il y aura une baisse des prix – croit Mihaljinac.

L’un des coupables de l’augmentation des prix, elle le croit, est le programme de subvention gouvernementale pour les appartements, le populaire APN. S’il n’y avait pas eu deux tours de subventions l’année dernière, le marché aurait probablement déjà connu une correction des prix. Sur les 9 000 appartements vendus à Zagreb l’année dernière, 2 334 ont été achetés par le biais de l’APN.

– L’Institut économique a montré dans son étude que l’APN a conduit à des augmentations de prix. Le problème est que l’APN est mis en place de manière discriminatoire, ce qui signifie que seuls ceux qui sont solvables peuvent acheter des appartements de cette manière. Il n’y a également pas de limite supérieure pour recevoir des subventions, donc théoriquement, quelqu’un pourrait acheter une propriété d’une valeur d’un million d’euros – a conclu Mihaljinac.

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