Hrvoje Kačer : Une fois le délai d’appel expiré, le permis de construire est presque incontestable

Récemment, nous avons reçu des informations selon lesquelles la construction d’une villa d’appartements a commencé dans un soi-disant emplacement élite, avec un permis de construire valide qui permet un étage supplémentaire au-delà de ce qui est prescrit par le plan. Plus précisément, le permis de construire a été délivré de manière à permettre un niveau de sous-sol, un niveau de rez-de-chaussée et trois étages supplémentaires, ainsi qu’une terrasse praticable qui devient ainsi le septième étage (ce qui n’est pas la même chose que d’avoir sept étages au-dessus du sol).

Lorsque le panneau a été placé (conformément à la loi) sur le site de construction ouvert, les voisins se sont engagés à recueillir des informations et ont appris à la fois de bonnes et de mauvaises nouvelles. La bonne nouvelle est qu’ils ont déterminé que le permis délivré n’est pas conforme aux documents d’urbanisme auxquels il devrait se conformer, mais la mauvaise nouvelle est que personne, pas même l’inspection de la construction, ne peut plus rien faire car les délais pour déposer des recours juridiques ont expiré. Il est logique qu’une véritable panique se soit ensuivie car il y a de nombreux autres bâtiments dans le quartier qui (tous) ont un maximum de quatre étages au-dessus du sol, et leurs propriétaires aimeraient beaucoup en ajouter un autre, peu importe si cela obstruerait (illégalement) la vue de quelqu’un.

Le droit d’appel, mais…

Il existe un droit d’appel du permis délivré, qui représente une décision administrative, mais le problème est que ce droit appartient uniquement au constructeur (qui, bien sûr, ne fera pas appel dans de telles situations) et aux parties, qui ne sont que les voisins immédiats, c’est-à-dire les propriétaires et détenteurs d’autres droits réels sur la propriété qui borde directement la propriété pour laquelle le permis de construire est délivré. Le problème pratique est que la loi n’est souvent pas respectée pour la livraison des avis, donc la livraison se fait via des panneaux d’affichage, à des adresses qui ont longtemps été abandonnées, etc. L’inspection de la construction s’occupe de savoir si la construction est réalisée conformément au permis délivré ou non, et seulement dans une très courte période d’un an, il est possible de révoquer le permis, donc beaucoup ne commencent même pas la construction dans une période inférieure à un an. Une fois cette période écoulée, il semble qu’il ne soit pas possible d’obtenir l’engagement de l’inspection.

La vraie question (ce cas n’est qu’un prétexte à la réévaluation) est de savoir si la réglementation est bonne ou non ; en d’autres termes, est-il normal et acceptable que dans un cas comme celui décrit (en supposant que les allégations sont exactes) il soit tout simplement impossible d’obtenir un engagement effectif de l’inspection. S’il arrive vraiment que quelqu’un reçoive un permis qui lui permet de construire ce que les plans ne permettent pas, alors il ne devrait pas être protégé, ni y avoir de complications avec les recours juridiques. Au contraire, les recours juridiques doivent favoriser la rectification des illégalités afin que le permis soit déclaré légalement inopérant, ce qui jusqu’à présent, soit en raison de l’absence de réglementations ou d’une interprétation rigide, n’est clairement pas le cas.

Cela peut être résolu rapidement

Malheureusement, le législateur croate n’a pas seulement échoué sur cette question ou ce problème dans le domaine de la construction. Peut-être ont-ils échoué encore plus en prescrivant des délais pour l’achèvement de la construction commencée, en incluant notamment la façade, mais ils n’ont pas prescrit l’effet rétroactif d’une partie de la loi, bien qu’ils auraient pu.
L’acte juridique le plus élevé de la République de Croatie est la Constitution, et elle prescrit la possibilité d’effet rétroactif. Il est vraiment peu clair pourquoi le législateur n’utilise pas cette possibilité beaucoup plus souvent. Il est plus que clair pourquoi les bâtiments en construction doivent être achevés relativement rapidement, au moins les parties extérieures. Tous les arguments possibles soutiennent cette obligation ; la seule opposition est le soutien à l’arrogance et à l’illégalité. Chaque bâtiment inachevé est un danger constant pour la vie et la santé de tous, en particulier des passants qui peuvent être frappés par quelque chose qui tombe et des enfants pour qui de tels bâtiments sont un véritable défi pour grimper, errer et se cacher, peu importe le danger. Il y a de nombreux exemples, pour ne mentionner que le complexe hospitalier jamais achevé à l’entrée de Zagreb et une véritable ruine dangereuse à Split à côté d’un hôtel cinq étoiles. Peu importe le fait que le propriétaire et le coupable du cas de Zagreb soit l’État, il est clair que même la collecte habituelle des impôts publics comme si le bâtiment était en fonctionnement, sans parler des pénalités pour la personne responsable, changerait grandement et de manière urgente la situation.

Cela peut être fait quand il y a une volonté

Que l’État puisse (quand et s’il le veut) est clairement démontré par le récent amendement à la loi sur la construction socialement bénéfique, qui a prescrit une interdiction tant de l’aliénation que de la location d’appartements achetés en vertu des dispositions de cette loi pendant une période de dix ans à compter de la conclusion du contrat d’achat, peu importe quand cela s’est produit. En effet, lorsque l’État (enfin, visiblement après tous les autres) a vu qu’un grand nombre d’acheteurs favorisés avaient décidé de tirer profit de cet achat favorisé en revendant ou en louant, il a décidé d’interdire cela avec effet rétroactif.

Une telle décision devrait être accueillie, et on espère que l’État agira bien après cette étape et qu’il ne ‘menacera pas avec un pistolet vide’ mais prendra des mesures sérieuses pour enquêter sur qui est en conflit avec cette nouvelle norme, et véritablement en conflit permanent avec la morale. Ce faisant, on ne peut qu’espérer que la majorité nécessaire a été prise en compte, ce qui n’est pas la même chose que pour les lois qui n’ont pas d’effet rétroactif.