Depuis l’indépendance de la Croatie, il y a eu un conflit entre les propriétaires d’appartements sur lesquels quelqu’un a des droits de location et ceux qui ont des droits de location sur des appartements en propriété privée. Cela s’est intensifié lorsque l’État a promulgué une loi selon laquelle les locataires ayant des droits de location (mais sur des appartements en propriété sociale) ont reçu le droit d’acheter à un prix de vente d’environ dix pour cent du prix du marché et un report de paiement pendant plusieurs décennies. En 1996, avec l’adoption de la Loi sur la location d’appartements, les droits de location ont été abolis, plus précisément remplacés par le droit plus étroit d’un locataire protégé qui leur garantissait encore l’utilisation permanente de l’appartement. Après cela, l’État a attendu que le problème se résolve de lui-même, même au point que le locataire protégé meure et libère l’appartement.
La loi est-elle même valide ?
Puis est venue la nouvelle Loi sur la location d’appartements de 2018, qui présente deux graves lacunes même avant son application. Le coût qui résultera du financement ou du cofinancement de l’augmentation du loyer est grandement sous-estimé, et de plus, cette loi manque en réalité de légitimité. En effet, elle a été promulguée sans respecter les règles pour l’adoption des soi-disant lois organiques, et selon l’article 83 de la Constitution ‘(…) les lois organiques sont celles qui élaborent les droits humains et les libertés fondamentales établis par la Constitution, le système électoral, l’organisation, la portée et le mode de fonctionnement des organes de l’État, et l’organisation et la portée de l’autonomie locale et régionale, et ces lois sont adoptées par le Parlement croate à la majorité de tous les représentants’. Il y a 153 représentants, et la majorité est précisément de 77 voix, tandis que le site officiel du Parlement croate indique que l’amendement à la Loi sur la location d’appartements a été voté avec 72 voix ‘pour’, huit ‘contre’, et une ‘abstention’, ce qui signifie qu’il n’y avait pas de majorité prescrite pour une loi organique.
Il reste à examiner si le droit d’un locataire protégé est inclus dans les droits humains et les libertés fondamentales établis par la Constitution. Le droit au logement est inclus dans ces droits. Cela va de soi, mais c’est encore plus clair car la Cour constitutionnelle interprète le concept de ‘droits de propriété’ de manière très large. En effet, il est établi que la propriété au sens de l’article 48, paragraphe 1 de la Constitution ‘doit être interprétée de manière très large’ car elle englobe ‘principalement tous les droits de propriété’, ce qui inclut les intérêts économiques qui sont intrinsèquement liés à la propriété, mais aussi les attentes légitimes des parties que leurs droits de propriété basés sur des réglementations légales seront respectés, et ensuite leur réalisation sera effectivement protégée.
Attentes légitimes
Les droits de location sont une partie intégrante des droits d’un locataire protégé. C’est un droit dans le sens large des droits de propriété tel qu’interprété par la Cour constitutionnelle. Cela signifie que ce droit ne doit être retiré à personne sans une compensation équitable.
C’est une position juridique établie de la Cour européenne qui reconnaît que les attentes légitimes des parties, sous certaines conditions, doivent être considérées comme une propriété protégée par l’article 1 du Protocole n° 1 de la Convention pour la protection des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Le terme ‘attentes légitimes’ dans le contexte de l’article 1 du Protocole n° 1 a été mentionné pour la première fois par la Cour européenne dans le jugement ‘Pine Valley Developments LTD et autres c. Irlande’ du 29 novembre 1991 (demande n° 12742/87). Dans ce cas, les demandeurs étaient des entrepreneurs dont l’activité principale était l’achat et la construction de terrains ; en 1978, ils ont acheté des terrains en se basant sur un projet de plan pour l’émission de permis d’urbanisme pour la construction d’entrepôts industriels et d’espaces de bureaux, qui a ensuite été déclaré nul et non avenu par la décision de la Cour suprême irlandaise car il était contraire aux lois applicables. La Cour européenne a pris la position que ‘l’attente légitime est née lorsque le permis a été délivré, et sur la base de cette confiance, les demandeurs ont acheté le terrain avec l’intention de le construire. Ce permis, que les organes administratifs concernés ne pouvaient plus révoquer ou retirer d’une autre manière, faisait partie intégrante de la propriété (bien) des entreprises des demandeurs.
Demande d’équilibre
Ainsi, la Cour constitutionnelle a considéré dans un cas que l’attente légitime mentionnée est en elle-même constitutive de l’intérêt de propriété des demandeurs, ainsi que que toute ingérence dans les droits de propriété, basée sur les dispositions de l’article 50 de la Constitution, doit garantir un équilibre équitable entre les exigences de respect et de protection des droits de propriété constitutionnels des particuliers et les exigences posées par l’État, les intérêts publics ou généraux de la communauté (qui peuvent également inclure la protection des droits ou intérêts conflictuels de tiers privés). La demande d’atteindre cet équilibre est exprimée dans la structure des articles 48, paragraphe 1, et 50 de la Constitution, lorsqu’ils sont considérés dans leur ensemble.
Nous devons considérer les droits de location comme une partie intégrante (historique) des droits d’un locataire protégé, et nous devons conclure qu’il s’agit d’un droit humain fondamental, mais aussi d’un droit dans le sens large des droits de propriété tel qu’interprété par la Cour constitutionnelle. Cela signifie qu’il s’agit d’une loi organique et que ce droit ne doit être retiré à personne sans compensation à la valeur du marché.
Si nous avons le droit, alors au moins une partie de l’amendement à la Loi sur la location sera d’abord abolie (la partie clé concernant la résiliation des droits du locataire protégé et l’augmentation drastique du loyer), après quoi de nombreux litiges judiciaires suivront en raison de loyers trop élevés, mais aussi de nouveaux conflits dus aux tentatives de faire adopter la Loi ou le texte légal amendé avec la majorité nécessaire.
