Un symposium professionnel d’une journée sur les procédures d’expropriation pour l’immobilier en République de Croatie se tiendra à l’Hôtel Panorama à Zagreb le 13 octobre 2018, à partir de 9h00. La République de Croatie a mis en œuvre une partie et s’attend à l’exécution d’une série entière de projets d’infrastructure cofinancés par l’Union européenne. La mise en œuvre des procédures d’expropriation (complètes et incomplètes) pour résoudre les relations juridiques sur l’immobilier est une question très importante dans la construction de ponts (par exemple, le pont de Pelješac), de routes (vers Dubrovnik et Sisak, etc.), de systèmes d’égouts et d’autres infrastructures dans les villes le long de l’Adriatique, etc.
Étant donné les estimations de valeur immobilière significativement inférieures à celles d’avant l’adoption de la Loi sur l’évaluation des biens, entraînant un grand nombre de plaintes et de poursuites, la profession juridique ainsi que d’autres professions soulignent le problème du principe de l’effet prioritaire, qui favorise les utilisateurs d’expropriation, tandis que les propriétaires fonciers sont placés dans une position désavantageuse.
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De plus, il est souligné que l’objet de l’évaluation dans la procédure d’expropriation est un bien fictif avec des propriétés utilisables inexistantes, plutôt que le bien qui est l’objet de l’expropriation avec les propriétés réelles que le bien possède au moment de l’évaluation. Cette méthode d’évaluation a non seulement nui aux personnes expropriées en tant que particuliers, mais peut également nuire à l’État dans les cas où des biens d’État sont expropriés. En 2015, 10 avocats ont engagé des procédures pour évaluer la constitutionnalité de la Loi sur l’évaluation des biens ainsi que de la Loi sur l’expropriation et la détermination de l’indemnisation, qui n’ont pas encore été résolues.
Dans le système juridique croate existant, les experts/évaluateurs ont été laissés avec une grande responsabilité de créer un environnement de confiance avec leur expertise, comme l’a noté Mme Senka Orlić-Zaninović, juge de la Haute Cour administrative de la République de Croatie, et l’analyse du problème est jointe par la juge du Tribunal administratif de la République de Croatie, Tamara Bogdanović, et le professeur associé Dr. Frane Staničić de la Faculté de droit de Zagreb, ainsi que d’autres intervenants au symposium.
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La question de l’évaluation de la valeur marchande en tant qu’indemnisation prescrite et adéquate pour l’expropriation de biens est une question très importante et complexe. Par conséquent, les critères selon lesquels chaque bien individuel sera évalué dans la procédure d’expropriation sont d’une importance cruciale pour la perception de l’équité de cet institut et l’établissement d’un équilibre entre l’intérêt général social (public) opposé – l’intérêt de la République de Croatie et l’intérêt individuel du propriétaire foncier.
Des critères unifiés pour chaque évaluation spécifique et des méthodes d’individualisation du bien devraient finalement aboutir à des montants d’indemnisation uniformes pour le bien exproprié spécifique, ainsi que pour les biens suffisamment comparables au bien exproprié. Par conséquent, cela devrait conduire à la confiance dans l’objectivité de l’évaluation et ainsi réduire le nombre d’évaluations d’experts dans les procédures d’expropriation. Une base de données transparente, vérifiable et validée devrait fournir sécurité et prévisibilité dans les transactions immobilières, ce qui permettrait également une planification d’investissement plus sûre.
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Le symposium vise à mettre en lumière les problèmes dans la mise en œuvre des procédures d’expropriation en raison du danger de perdre des fonds significatifs de l’UE causés précisément par des problèmes dans les procédures d’expropriation et en raison des dommages concernant les conséquences des poursuites devant la Cour européenne des droits de l’homme. Des solutions seront proposées dans la réglementation existante dans le but de rendre les procédures d’expropriation de meilleure qualité tant pour les personnes expropriées que pour les utilisateurs d’expropriation.
HDSViP a été l’initiateur de l’adoption de réglementations sur l’évaluation des biens et de l’adoption de normes européennes pour l’évaluation des biens et a organisé la 1ère Consultation croate sur l’évaluation des biens en 2005 sous l’égide de l’ancienne ministre de la Justice, Mme Vesna Škare Ožbolt, ce qui a abouti à la publication du manuel ‘Principes de l’évaluation de la valeur marchande des biens immobiliers’ en 2007, et à une demande en 2012 aux organes d’État de réglementer le domaine de l’évaluation des biens avant l’adhésion de la Croatie à l’UE.
