Chaque nouveau gouvernement s’occupe publiquement plus des débiteurs et de la protection des débiteurs que des créanciers, ce qui est très compréhensible et rentable à court terme.
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Il est donc crucial pour chaque créancier d’être bien informé de sa position légale afin de ne pas commettre d’omissions (par action ou inaction) qui pourraient aggraver sa position. En raison d’omissions, il peut arriver que non seulement le créancier ne parvienne pas à recouvrer sa créance, mais qu’il se retrouve également endetté, ou dans une double négative – l’une étant qu’il n’a pas recouvré la créance, l’autre étant qu’il a engagé de nouveaux coûts (le plus souvent juridiques, notariaux, etc.).
Choisissant entre de nombreux petits sujets possibles au sein d’un grand sujet – la protection des créanciers, nous avons décidé de nous concentrer sur l’enregistrement de l’exécution comme quelque chose qui rend l’exécution encore plus efficace, mais aussi sur les limitations que le débiteur hypothécaire a, y compris celles de nature criminelle.
Pourquoi l’enregistrement
L’enregistrement est l’un des trois types d’entrées au registre foncier (en plus de l’enregistrement et de la pré-inscription). C’est une entrée qui vise fondamentalement à rendre public – à rendre certaines données accessibles à tous, telles que la minorité de quelqu’un, la capacité juridique révoquée, la faillite initiée, l’exécution initiée, le tout dans le but que personne ne puisse légitimement dire plus tard ‘Je ne savais pas’.
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La loi impose de nombreux fardeaux à tous, et pour faciliter la tâche aux tribunaux et à l’État, de nombreuses mesures sont prescrites, parmi lesquelles la plus importante est précisément de ne pas permettre à quelqu’un d’invoquer l’ignorance de la loi, bien que nous ayons d’innombrables preuves quotidiennes que la loi est mal comprise, même dans de grandes entreprises, comme le démontre le cas d’Agrokor.
Ainsi, lorsque le créancier a sa créance, son principal problème est le recouvrement. Si le débiteur possède un bien, la question est plus facile à résoudre, et le créancier obtiendra un enregistrement de l’exécution en initiant une procédure d’exécution. En effet, la loi sur l’exécution stipule que ‘L’exécution sur les biens immobiliers est effectuée par l’enregistrement de l’exécution au registre foncier, la détermination de la valeur du bien, la vente du bien et le règlement du créancier à partir du montant obtenu de la vente’.
Au moment de l’enregistrement de l’exécution, une situation complètement nouvelle se présente. En effet, avec cet enregistrement (qui est effectué d’office), le créancier acquiert le droit de régler sa créance à partir du bien (le droit au règlement) même si un tiers acquiert ultérieurement la propriété de ce bien.
De plus, après l’enregistrement de l’exécution, l’entrée d’un changement dans les droits de propriété ou tout autre droit réel basé sur la disposition du débiteur n’est pas autorisée, peu importe quand cette disposition a été faite. C’est une disposition très claire contenue dans l’article 84, paragraphe 3 de la loi sur l’exécution. Et jusqu’au paragraphe suivant du même article, tout semble très clair, très logique, et juste comme cela devrait et doit être.
