Justice pour tous : L’investisseur a payé deux pour cent d’intérêt en plus en raison d’un registre foncier désorganisé

J’ai assisté à une conférence intéressante intitulée ‘Cadastre numérique – Une condition préalable essentielle au développement de la République de Croatie’, organisée par l’Association des employeurs croates (HUP) et l’Administration géodésique d’État (DGU). Je ne vais pas écrire sur les présentations des participants, que nous avons déjà publiées sur le web, mais un détail partagé par Denis Čupić, le directeur de F.O. Development et président de l’Association HUP-Developer, illustre vivement les problèmes que les registres fonciers désorganisés créent pour les investisseurs.

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– L’état du cadastre et du registre foncier est l’un des facteurs qui nous rendent peu attrayants pour les investisseurs en tant que pays ; en particulier, les investisseurs sont confrontés à une série de procédures administratives, qui nécessitent plus de temps à surmonter. En fin de compte, pour l’investisseur, c’est toujours une perte d’argent – a déclaré Čupić.

Il a également mentionné un exemple d’un investisseur (qui ne voulait pas divulguer de noms) il y a quelques années qui voulait construire une grande installation sur un terrain assez vaste, et si j’ai bien compris, l’investissement valait plusieurs dizaines de millions de kuna. Tout était prêt, les autorités locales coopéraient même bien (elles n’ont pas créé de barrières intentionnelles ni personne n’a eu besoin d’être soudoyé), mais le problème est survenu parce que le véritable propriétaire du terrain qui devait le vendre à l’investisseur n’était pas enregistré dans le registre foncier. Cela ne pouvait pas être résolu facilement ; cela nécessitait beaucoup de temps et d’argent pour effectuer de nouvelles mesures et poursuivre les anciens propriétaires (décédés).

Les banques sont prudentes

Les autorités devaient organiser une nouvelle mesure, et pour accélérer cela, l’investisseur était prêt à payer pour la mesure de son terrain. Les autorités locales ne voulaient pas en entendre parler car elles craignaient que cela puisse être perçu comme du favoritisme envers l’investisseur, mais pour faire court, le terrain a finalement été mesuré, et à la fin, la question de la propriété dans le registre foncier restait à résoudre. Étant donné que la question était assez claire (il était de manière fiable connu que le vendeur était également le véritable propriétaire, juste pas enregistré dans le registre foncier), l’investisseur a décidé de construire une grande installation et a demandé un prêt aux banques.

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Les banques, a expliqué Čupić, étaient réservées à propos du projet précisément à cause de ce problème, même si la structure financière avec un prêt potentiel et une bonne cote de crédit de l’investisseur était fermée. C’était probablement aussi la raison pour laquelle une banque a décidé de financer le projet, mais les investisseurs ont été informés de ce qui suit : ‘Eh bien, nous pouvons d’une certaine manière ignorer le fait que les données dans le registre foncier ne sont pas précises ; nous croyons que le vendeur est également le véritable propriétaire et nous croyons que cela sera résolu avec le temps, donc nous pouvons approuver le prêt. Mais précisément à cause de cela, c’est toujours un prêt avec un risque accru, donc nous pouvons l’approuver avec deux pour cent d’intérêt en plus que nous l’aurions approuvé.’

Changements nécessaires

En fin de compte, l’investisseur a accepté de demander le prêt avec deux pour cent d’intérêt en plus, qu’il a payé pendant les trois ans et demi suivants, et ainsi, dit Čupić, il a dépensé plusieurs centaines de milliers d’euros de plus. Cet exemple montre pourquoi les investisseurs potentiels quittent souvent la Croatie. Le PDG de HUP, Davor Majetić, a souligné lors de la conférence que nous parlons souvent de changements structurels nécessaires, et les registres fonciers sont une partie importante de ces changements.

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– Le début et la fin de chaque investissement sont les registres fonciers, et la plupart des investissements qui ont été arrêtés ont été stoppés précisément à ce point. Sans un registre approprié, il est difficile de gérer l’immobilier, de résoudre les problèmes d’enregistrement et enfin de réaliser l’investissement – a-t-il expliqué. Leader a écrit il y a quelques numéros sur une proposition intéressante de l’ancien directeur de l’Agence des terres agricoles qui pourrait accélérer la résolution des registres fonciers. Jusqu’à ce que nous résolvions cela, la plupart des investisseurs ne seront pas aussi persistants que l’investisseur dans cet exemple.

POST SCRIPTUM Il y a quelques numéros, nous avons écrit dans Pravda que le ministère de l’Économie avait promis qu’il résoudrait toutes les demandes pour le concours ‘Internationalisation des affaires des PME’ (petites et moyennes entreprises) dans un délai de dix jours. Je vous rappelle, le problème était que le ministère avait pris jusqu’à un an pour décider de certains concours.

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Cette fois, le ministère a vraiment tenu sa promesse faite à Lider, comme m’informe mon interlocuteur : ‘Eh bien, notre souffrance est terminée – aujourd’hui nous avons reçu une lettre du ministère nous informant qu’il n’y avait plus d’argent alloué pour notre demande. Et tous nos clients que nous avons aidés dans la demande ont reçu des lettres identiques. Au moins, ils avaient raison sur deux choses – qu’ils résoudraient notre demande dans le délai de 120 jours et qu’après votre demande, ils résoudraient la question dans les dix jours.’ Félicitations au ministère de l’Économie.