De nombreux citoyens croates se sont probablement retrouvés dans une situation où l’insistance des banques pour que leur hypothèque soit en première ligne, en d’autres termes, que personne n’ait d’hypothèque devant celle de la banque, est considérée comme une chicane inutile. Étant donné que les banques sont déjà toute-puissantes, de quel type de protection ont-elles besoin ? Cela a largement été relativisé après l’affaire du ‘franc suisse’, et la ‘chicane des banques’ devra être envisagée sous un angle complètement différent. Récemment, lors d’une occasion complètement différente, un jeune stagiaire en droit qui venait de réussir l’examen du barreau a provoqué une véritable consternation au tribunal du registre foncier en demandant qu’une seconde hypothèque soit enregistrée à la place d’une hypothèque existante qui garantissait une créance monétaire sur un prêt qui approchait du remboursement total (ce qui signifie que la créance actuellement garantie est au niveau d’un pour cent du montant initial). Certes, cela se fait avec le consentement du créancier (la banque) ou la preuve que le prêt a été entièrement remboursé, de sorte que ce créancier n’est plus concerné. Cela semblerait acceptable si cette voie ne nuisait à aucun autre créancier (hypothécaire), y compris celui qui était complètement calme sachant que le prêt était ‘presque terminé’ et espérant passer d’une priorité inférieure à la première. Il semble que ce calme dans le droit positif croate soit complètement erroné ou totalement infondé.
Norme dangereuse
La loi croate, et non la Loi sur les Registres Fonciers, ni la Loi sur l’Exécution, mais précisément la Loi sur la Propriété et d’Autres Droits Réels, spécifiquement l’Article 347 de cette loi, stipule que le propriétaire du bien a le droit de disposer d’une hypothèque non annulée, lui permettant de transférer cette hypothèque à une nouvelle créance qui n’est pas supérieure à celle enregistrée qui a cessé. Cela, bien que peu utilisé dans la pratique, n’est pas une interprétation qui pourrait être rejetée comme infondée ; elle est explicitement confirmée dans l’œuvre absolument la plus approfondie de notre littérature juridique sur les droits de gage, écrite par notre plus grand expert dans ce domaine, dont la parole était définitive dans l’adoption de toutes les lois dans le domaine des droits réels (y compris la Loi sur les Registres Fonciers et la Loi sur la Propriété et d’Autres Droits Réels). En lisant l’Article 347 de la Loi sur la Propriété, nous ne voyons aucune ambiguïté ; tant que cette disposition existe, il n’y a pas d’autre option que de l’appliquer. Cependant, cela ne signifie pas qu’elle doit rester ainsi et que cet état doit être soutenu ; je crois que c’est une norme juridique très mauvaise et dangereuse qui doit d’urgence être retirée de notre système juridique. La solution n’est pas de cesser d’en parler ; tôt ou tard, le silence de la profession sera dû. Certains systèmes juridiques permettent les soi-disant hypothèques de propriété ; la Croatie ne le fait pas. Ce n’est pas un hasard ; c’est, comme beaucoup d’autres choses, une conséquence des registres fonciers désorganisés, de l’existence de soi-disant droits de propriété extra-enregistraux, qui choquent (avec pleine justification) les juristes européens et ne comprennent pas, tout comme ils ne comprennent pas les raisons qui les maintiennent encore objectivement. Pendant 25 ans, l’application complète de la confiance dans les registres fonciers a été reportée principalement. C’est aussi une conséquence du fait que, malheureusement, nous n’avons toujours pas (ce qui n’est pas surprenant compte tenu du système juridique encore jeune qui est en train d’apprendre) un sens suffisant de la mesure où l’habileté et l’acuité commerciale se terminent, et où le crime ou du moins l’abus commence.
