Lors de la réunion du 28 mai, le gouvernement a accepté la proposition de la loi sur l’évaluation immobilière avec une attention médiatique considérable. Les premiers rapports médiatiques étaient remplis d’éloges et d’optimisme, mais un examen attentif du texte soulève des doutes quant à savoir si cela constitue vraiment un progrès pour tout le monde.
Commençons par l’explication, qui est assez détaillée. Il y a, par exemple, une partie qui explique quel est l’état actuel, et s’il était bon, il n’y aurait pas besoin de changements. Cette partie énumère les règlements actuellement en vigueur – le Règlement sur l’évaluation et le Règlement sur les méthodes d’évaluation immobilière – et comment ils introduisent l’évaluation immobilière dans notre système juridique de la manière déterminée par les normes et règlements des pays de l’Union européenne.
Excellent, mais cela change
Il explique en outre : ‘Le Règlement établit un système d’évaluation immobilière basé sur trois piliers : les évaluateurs, ou les personnes qui effectueront les évaluations, les méthodes utilisées pour l’évaluation, et les données sur lesquelles l’évaluation est basée.
La raison de l’adoption du Règlement et du Règlement était le manque de règles systématiques pour l’évaluation immobilière, ce qui a causé de nombreuses irrégularités dans la pratique lors de l’évaluation des biens immobiliers pour le marché, ainsi que dans l’évaluation des biens immobiliers dans certaines procédures.’ Si nous avons si bien adopté des normes européennes élevées et si cela était assez récent (l’année dernière), il est plutôt étrange qu’une nouvelle loi sur l’évaluation immobilière soit maintenant adoptée. On pourrait conclure que c’est parce que les règlements ont généralement une durée limitée, mais si c’était la raison, cela aurait probablement été clairement souligné dans l’explication, or ce n’est pas le cas.
De plus, il est indiqué que ‘Après une certaine période d’application réussie du Règlement et du Règlement, certaines lacunes juridiques ont été identifiées, c’est pourquoi le besoin de réglementer cette question est apparu en adoptant un règlement spécial.’
Quel type d’application réussie est-ce s’il y avait tant de lacunes juridiques qu’une nouvelle loi (complète) doit être adoptée ? Il est étrange, pour commencer, que pour un domaine qui est principalement marqué financièrement, comme l’évaluation immobilière, le principal rédacteur ne soit pas le ministère des Finances, mais le ministère de la Construction et de l’Aménagement du territoire. Cela signifie-t-il que quelque chose dans la pratique de longue date de notre législateur change, ou est-ce une coïncidence, ou peut-être une décision délibérée ?
Si c’est ce dernier cas, cela concerne-t-il certaines omissions majeures qui se sont produites dans la pratique du ministère des Finances, du moins à en juger par certaines décisions judiciaires qui ont sérieusement remis en question la légalité du travail des autorités fiscales dans certains grands cas ? Pour l’instant, il est difficile de dire ; nous devrons attendre au moins la discussion au Parlement croate.
Qu’est-ce qui manque à l’image ?
Cependant, il est déjà possible de tirer certaines conclusions de base sur la proposition de la nouvelle loi. Il est correctement indiqué dans la proposition où toutes et pour quels objectifs les évaluations immobilières sont importantes. Il est également correct et nomotechniquement (la nomotechnie est la science de la rédaction des règlements) soigneusement au début de la proposition de loi qu’un soi-disant Catalogue de termes a été créé. Lorsque nous plongeons dans le contenu de ce catalogue, l’évaluation n’est plus si bonne. Comment est-il possible qu’au numéro 2 il soit indiqué ‘…les caractéristiques supplémentaires du bien comprennent l’utilisation réelle, le revenu, la superficie de la parcelle cadastrale, la forme de la parcelle cadastrale, et les propriétés du sol (qualité, aptitude à la construction, pollution, etc.), et sur le bien construit, ce sont l’état du bâtiment, son usage, l’année de construction, la méthode de construction, le design, la taille, l’équipement, les propriétés énergétiques, et la classe énergétique, ainsi que le rendement de son utilisation,’ et il n’est pas indiqué (du moins pas explicitement) que dans chaque bâtiment, la position de chaque unité utilisable doit être clairement distinguée, car la valeur des différents étages, orientations par rapport aux points cardinaux, vues sur un parc ou une usine, etc., ne sont pas les mêmes.
Un peu plus d’administration
Nous sommes complètement sûrs que cette loi (si elle reste telle quelle) avec sa complexité et son manque de clarté peut aider les experts, mais elle causera plus de mal que de bien pour l’entrepreneur moyen, et encore plus pour la personne moyenne qui n’est pas entrepreneur, entraînant plus d’incertitude que de sécurité. Jusqu’à présent, nous avions des autorités fiscales et des tentatives de contester leurs positions par le biais d’experts judiciaires. Maintenant, nous aurons des évaluateurs, des comités d’évaluation, et une Haute Commission d’Évaluation, chacun ayant sa propre administration.
Nous ne voyons pas d’obligation claire pour les autorités fiscales de respecter les positions desdits (et leur relation mutuelle n’est pas du tout claire), donc des ambiguïtés et des conflits inutiles pourraient facilement surgir dans la pratique. Et les choses pourraient être beaucoup plus simples.
