Une disposition oubliée permet une division simple des biens

En principe, tout le monde aime être ‘son propre patron’, c’est-à-dire posséder quelque chose en pleine propriété à 100 % et ne pas le partager avec d’autres.

Cependant, il arrive souvent qu’au lieu de la soi-disant pleine propriété ou propriété 1/1, il y ait une copropriété de deux ou plusieurs copropriétaires. Une telle copropriété est évidente dans la liste B des registres fonciers, c’est un enregistrement approprié et c’est un droit qui peut être hypothéqué et disposé sans aucune restriction légale. Il existe diverses raisons pour la copropriété ; parfois, c’est parce qu’il n’y avait pas assez de capital pour un achat indépendant, parfois parce que l’ensemble n’a pas été vendu, et parfois c’est dû à un héritage entre plusieurs héritiers… Tant que l’ ‘amour’ entre les copropriétaires dure, tout est idyllique, mais lorsque cette bonne relation se termine, peu importe la faute, un véritable enfer de division se crée pour les copropriétaires, de tels cas s’accumulent dans les tribunaux et durent généralement des années. Par conséquent, le législateur doit créer un bon cadre juridique pour résoudre de tels problèmes. Malheureusement, cette obligation est loin d’être remplie, bien que cette fois-ci il ne s’agisse pas d’investissements supplémentaires pour l’État, des coûts qui sont par ailleurs un obstacle commun à la création et à la mise en œuvre de solutions réelles, mais juste un peu de sagesse juridique qui fournirait un meilleur cadre juridique.

Un partenaire indésirable Une solution possible à la crise de la copropriété est le soi-disant droit de préemption, qui peut même être enregistré. Même dans l’ancien État, une tentative a été faite d’introduire le droit de préemption en faveur des copropriétaires, mais sans succès, et jusqu’à ce jour, l’état tant normatif que pratique est tel que, en ce qui concerne le législateur, du jour au lendemain, vous pouvez obtenir quelqu’un comme partenaire sur la propriété qui peut ne pas vous convenir du tout et sur lequel vous n’avez eu aucune influence dans le choix. Dans le cas des locaux commerciaux, tels que les hôtels, cela peut créer de sérieux problèmes dans les affaires.
Il est possible que cet état normatif change, mais je ne vois pas beaucoup d’espoir à cet égard, considérant qu’il a fallu 46 ans pour attendre une telle décision dans l’ancien État, et dans cet État, cela attend depuis sa création, donc on peut croire qu’il continuera à attendre.
Cependant, il convient également de reconnaître que le droit de préemption est assez facile à éviter, par exemple, en déterminant un bien spécifique ou un bien meuble pour échange au lieu d’un paiement en espèces, mais aussi en convenant formellement d’un prix bien au-dessus du prix du marché afin d’éviter le droit de préemption, et tout le risque est que l’impôt sur la différence soit payé sur l’impôt sur le transfert de propriété au taux (pour l’instant) de cinq pour cent. Cependant, le véritable problème est que le droit de préemption ne peut pas forcer le copropriétaire à prendre une décision de vente, mais dépend de la décision autonome de ce copropriétaire de vendre ou non sa part, et c’est pratiquement un obstacle insurmontable.

Un intérêt mutuel Néanmoins, il existe une solution à la crise de la copropriété, et c’est une très bonne solution, une solution qui ne dépend pas de la volonté de l’autre ou des autres copropriétaires. Cette solution existe depuis longtemps dans le système juridique croate, depuis 1997, mais pour une raison étrange, elle est très peu utilisée, comme si tout le monde l’avait oubliée, y compris ceux qui pourraient en bénéficier pour résoudre un problème majeur. Il s’agit de l’article 51 de la Loi sur la propriété et d’autres droits réels, qui permet la division par paiement dans quatre cas spécifiquement prescrits, dont l’un est que le paiement entre copropriétaires est réalisé par contrat, ce qui est la meilleure solution pour les deux parties. Cela signifie alors que tout le monde, en particulier les entrepreneurs, car un copropriétaire inacceptable peut détruire leur entreprise, leur existence et leurs emplois, peut, s’ils s’en occupent à temps, contracter pour eux-mêmes le droit de payer l’autre copropriétaire par paiement, ce qui est une procédure rapide et simple.
Il n’y a ni enchères publiques ni possibilité d’impliquer des tiers (éventuellement indésirables), il n’y a pas de recours juridiques sans fin, il est seulement essentiel d’avoir suffisamment de fonds pour le paiement. Personne ne peut être contraint à cette disposition contractuelle, mais tout le monde peut être encouragé à le faire car c’est objectivement une disposition mutuellement intéressante. Il est même possible d’éviter toute la procédure extrajudiciaire si le contrat est solennellement établi ou conclu sous la forme d’un acte notarié – dans ce cas, il suffit d’exécuter l’exécution et, bien sûr, de payer l’autre partie. Il est possible d’inclure des dispositions précises dans le contrat sur la manière d’atteindre le prix pour le paiement. Le tribunal peut décider du paiement uniquement dans les cas où quelqu’un possède neuf dixièmes de la propriété, c’est-à-dire que celui-ci est remboursé, et dans tous les autres cas, un accord mutuel doit encore être atteint.