Ni Polančec ni le gouvernement ne nous ont demandé de publier le contrat d’achat de Sunčani Hvar

Nous ne sommes pas entrés dans Sunčani Hvar pour le vendre. C’est une entreprise unique sur une île unique. C’est un cas à part, et de telles entités uniques ne sont pas à vendre. Que pourrions-nous acheter qui serait mieux que l’argent obtenu de sa vente ?

 Interviewé par : Miodrag Šajatović

En une semaine, deux nouvelles importantes concernant la politique commerciale et de développement de l’entreprise touristique Sunčani Hvar ont été publiées. La première concernait l’ouverture de l’hôtel spa Adriana. C’est un ancien hôtel Adriatic entièrement rénové, qui, conformément à l’orientation proclamée du propriétaire majoritaire Orco Property Group, a intégré la catégorie des hôtels quatre étoiles. Une semaine plus tard, il a été annoncé que la direction de Sunčani Hvar avait décidé de réduire les prix d’hébergement en raison d’un taux d’occupation relativement inférieur à celui prévu. Cela peut également être interprété comme des douleurs de transition puisque le groupe Orco prévoit des investissements jusqu’en 2011, date à laquelle il sera vu si la stratégie de concentration sur des clients à forte demande et financièrement capables est durable à long terme. Une visite de certaines parties des installations rénovées de Sunčani Hvar suggère que l’histoire pourrait bien se terminer, mais que le chemin pour y parvenir est assez exigeant.  Jean-François Ott (42 ans) est l’un des fondateurs du groupe international Orco, et le projet Sunčani Hvar est actuellement l’un de ses plus grands défis dans un réseau ramifié de projets de construction, de vente ou de gestion de nombreuses propriétés en Europe centrale. Son séjour à Hvar a été l’occasion de discuter de l’avenir du secteur immobilier et de l’hôtellerie.

• Dans votre biographie, il est indiqué que vous avez fondé le groupe Orco en 1991 alors que vous n’aviez que 27 ans. Comment tout a-t-il commencé ?

– Avant de commencer cette entreprise, je travaillais comme courtier et j’étais assez bon dans le trading de dérivés. Quand j’avais 26 ans, des choses intéressantes ont commencé à se produire en Europe. C’était le temps de la chute du mur de Berlin, que j’ai vécu comme la chute de tout le système et la création d’une nouvelle Europe. J’étais hypnotisé par ces événements. C’était le plus grand événement historique que j’ai été témoin. Chacun crée ses propres opportunités, et j’ai vu les miennes sur les marchés d’Europe centrale qui commençaient à s’ouvrir. Je savais que je devais faire quelque chose, mais je n’étais pas tout à fait sûr de quoi. J’ai commencé l’entreprise en 1991 en achetant un bâtiment à Prague.

• Quels ont été les résultats initiaux ?

– Comme toute jeune entreprise. Au cours des onze premiers mois, l’entreprise n’a réalisé aucun profit. Deux ans après l’achat du bâtiment, j’ai décidé de déménager à Prague avec ma femme, une Américaine. L’entreprise a crû de manière organique. Tout ce que j’ai fait, je l’ai fait moi-même, grâce à ma persévérance. Au début de l’année 2000, j’ai décidé de rendre Orco public. Je pouvais choisir : rester une petite entreprise locale ou étendre l’entreprise à l’échelle mondiale. Devenir public était le meilleur choix et un plus grand défi.

• Comment était cette expérience ? 

– Le problème surgit souvent dans l’esprit des entrepreneurs. Au départ, le prix des actions d’Orco n’a pas augmenté, et je dois admettre que cela m’a un peu frustré. Nous avons attendu deux ou trois ans pour qu’ils augmentent. Cette attente était en fait le plus grand défi, peut-être même plus grand que de commencer l’entreprise.

• Les actionnaires, bien sûr, veulent gagner aussi vite et autant que possible. Vous mettent-ils sous pression ?

– La pression n’est pas du tout une mauvaise chose. Devenir public est certainement un bon mouvement, surtout si l’on considère que l’entreprise est transparente et que vous pouvez vous comparer avec des entreprises concurrentes sur le marché boursier. D’un autre côté, cela encourage la création de nouvelles valeurs et la croissance. Toute pression pour de bonnes choses est bonne. C’est similaire dans la vie privée lorsque vous voulez être un bon mari ou père.

• L’avenir de votre entreprise se trouve dans le monde et la région. En moyenne, l’économie mondiale croît à un rythme record de 5,1 pour cent. C’est un bon climat pour le développement des affaires.

– Les pourcentages ou les moyennes n’existent pas, tout comme ils n’existent pas dans la vie. Par exemple, lorsque vous dites que la température est moyenne, cela ne signifie rien. Parlons-nous de 19 ou 20 degrés Celsius ? Pour être clair, j’aime les chiffres. Je continue à trader des options et j’aime jouer avec eux. Cependant, j’ai réalisé que, peu importe ce que je dirige, que ce soit une entreprise de presse ou des hôtels, à la fin, ce sont les gens qui comptent. Je suis le plus satisfait des personnes qui travaillent pour moi.

•  Après la République tchèque, vous êtes entré avec des projets immobiliers en Hongrie, Pologne, Slovaquie, Russie, Croatie… Quelle est la vision pour le développement du groupe Orco ?

– Je peux vous surprendre, mais je ne regarde pas le pays dans lequel je vais entrer. Des entreprises comme le groupe Orco doivent observer le développement des villes, et lorsqu’elles voient un exemple prometteur, c’est là qu’elles doivent commencer des projets. Dans le monde moderne, le développement des villes est plus important que celui des pays. Les villes doivent avoir une masse critique de croissance et de développement, et leur développement doit suivre les tendances du marché mondial. Peu importe le PIB d’un pays, il faut prêter attention à la croissance du PIB des villes. Par exemple, ces dernières années, le PIB de Prague a augmenté, et il est prévu que dans les prochaines années, la population passe de 1,5 à 2,5 millions. En Europe, les gens passent des zones rurales aux grandes villes. Cela signifie que l’immobilier devient une ‘marchandise’, un bien échangé. Pour mener toute activité, vous avez besoin d’immobilier. La construction est la plus grande industrie au monde, et beaucoup ne réalisent toujours pas cela. La construction ne s’arrêtera jamais, et il y aura de plus en plus de bâtiments dans les villes.

• Mais n’est-ce pas la tendance que les plus riches se déplacent de la ville vers les banlieues?

– Même en Amérique, les gens retournent au centre-ville. Lorsque les enfants vont à l’université, les parents se retrouvent seuls dans de grandes maisons en banlieue. Au lieu d’être seuls, ils préfèrent retourner au centre-ville où il y a des cinémas, des théâtres et des événements. Cette tendance de croissance urbaine se fait sentir dans le monde entier. Certains pourront suivre cette tendance, et d’autres ne le pourront pas.

• Où Zagreb s’inscrit-il là-dedans?

– Peu de choses se passent à Zagreb. 

• Comment voyez-vous le marché immobilier de Zagreb dans les prochaines années ? On prévoit que les prix augmenteront encore pendant deux ans.

– Zagreb est très intéressant, ce que j’ai eu l’occasion de confirmer en voyant certains projets. J’espère que les prix ne vont plus augmenter car cela n’est pas bon pour les affaires – cela tue simplement le marché. Il est également malheureux que les personnes qui possèdent des biens immobiliers pensent qu’elles sont riches, tandis que celles qui n’ont rien pensent qu’elles ne seront jamais assez riches pour posséder quelque chose. En Croatie, et surtout à Zagreb, l’augmentation des prix est assez artificielle. Mais si les zones de construction dans la ville sont bien organisées, dix entreprises viendront et construiront des centaines d’appartements, ce qui fera baisser les prix.

. Mais certains ne veulent pas que les prix baissent.

– Les autorités municipales peuvent parfois contrôler le marché immobilier. Comme je l’ai dit, l’immobilier est une ‘marchandise’, et sans construction, il n’y a pas de gens, et Zagreb est en train de mourir. En raison des prix élevés de l’immobilier, les gens ne peuvent tout simplement pas se permettre de vivre.   Chaque fois que j’ai eu l’occasion de parler à des politiciens de haut rang dans le pays, j’ai toujours essayé d’expliquer quel type d’investisseurs nous sommes. Nous opérons sur la scène mondiale, et si le marché ne nous convient pas, nous passons à autre chose. Nous savons que si les villes croissent, si elles sont créées, planifiées et organisées, notre entreprise sera également couronnée de succès. Si les entreprises se portent bien, si elles ont un bon climat d’affaires dans la ville, elles croissent et ont besoin de plus d’espace, ce qui est à nouveau une opportunité pour nous, ‘développeurs’. Zagreb a une bonne opportunité, mais elle ne sait toujours pas comment en profiter. Pendant ce temps, la construction prospère dans des villes comme Milan ou d’autres vieilles villes italiennes qui étaient connues pour être bloquées dans le passé. De fantastiques bâtiments sont en train d’être construits à Milan, et j’espère cela à Zagreb.

• Orco veut-il devenir un leader en Croatie?

– Oui, bien sûr. Les gens en Croatie sont la plus grande surprise et sont meilleurs qu’ils ne le pensent. Cependant, vous avez tendance à vous moquer de votre propre peuple tout en étant très fier, comme les Français. Démarrer une entreprise en Croatie n’a pas été facile du tout, en raison de la situation politique et du fait que chaque début est difficile. Je sens que quelque chose se passe en Croatie, et nous devons nous impliquer dans le jeu. Dans le secteur immobilier, il est important de s’impliquer avant les autres car vous ne pouvez gagner qu’en achetant à bas prix. 

• Vous avez mentionné que vous avez de l’expérience dans la gestion de 22 hôtels. Comparé aux autres, que diriez-vous de Sunčani Hvar?

– C’était une entreprise d’État qui n’a initié aucun projet et n’a même pas essayé de le faire. Malgré le fait que personne n’ait investi dans Sunčani Hvar pendant des années, un groupe de personnes a fait un travail fantastique et a donné tout pour maintenir l’entreprise à flot. Ces personnes sont des magiciens. Ils ont assuré la survie de l’entreprise sans assistance de l’État, même si elle était détenue par l’État. Sans augmentations de salaire, primes et aucune motivation, il est logique qu’ils aient également eu des activités secondaires. Revitaliser Sunčani Hvar était une tâche spéciale pour nous, surtout compte tenu du fait que peu de choses se passaient en Croatie à ce moment-là. Malheureusement, même aujourd’hui, il y a un problème en Croatie avec la façon dont les investisseurs étrangers sont perçus. Beaucoup ne réalisent toujours pas qu’il n’importe vraiment pas que l’entreprise soit croate ou française.

• Je ne suis pas content lorsque des étrangers prennent le contrôle d’entreprises, non pas parce qu’ils sont étrangers, mais parce qu’il n’y a pas de personnes nationales capables de le faire – et cela dans un pays qui est une destination touristique depuis des décennies.

– Je comprends tout à fait cela. L’Union européenne est en fait une nouvelle identité pour la communauté des affaires. Je suis un homme d’affaires européen et je n’ai rien contre les Américains ou les Chinois. Tout le monde a le droit de participer au jeu. Vous ne devez pas oublier que vous pouvez également investir librement en Amérique. Vous pouvez ouvrir un restaurant ou quoi que ce soit d’autre, et personne ne créera de problèmes. Les investisseurs ne renoncent pas. Notre mission est d’être ici parce que nous sommes des investisseurs mondiaux. Comme je le suppose, il ne serait pas mauvais pour vous de commencer une entreprise en Bosnie aussi. L’internet déplace également les frontières. Nous serons tous à nouveau frères, et les Croates deviendront des hommes d’affaires européens.

• Votre entrée au capital de Sunčani Hvar a été formellement déclarée un partenariat public-privé. Est-ce vraiment le cas, ou est-ce une formalité pour faciliter la privatisation?

– Chaque investissement est un partenariat public-privé. Lorsque vous êtes une entité privée, vous ne pouvez pas construire un bâtiment sans permis, sans trottoir. C’est la partie publique, locale ou étatique. Et il y a toujours un partenariat là-dedans. Notre contribution à la communauté se reflète dans le fait que nous prenons des risques et investissons notre propre argent et ne demandons rien à l’État. Si nous avons correctement évalué, nous profitons ; sinon, nous perdons. Lorsque nous sommes arrivés en Croatie, le prix des actions de Sunčani Hvar était compris entre 30 et 50 kuna, et nous avons payé 80 kuna. Aujourd’hui, son prix est estimé à 225 kuna. La valeur pour l’État est indéniable. Un partenariat public-privé existe toujours sous une certaine forme, bien qu’à la fin, vous fassiez tout vous-même.

• Pourquoi n’avez-vous pas publié le contrat d’achat, ou le partenariat public-privé ? On entend dire dans les cercles étatiques qu’ils publieraient le contrat prétendument controversé, mais ils ne peuvent pas le faire sans votre permission.

– Je n’ai jamais refusé de publier le contrat, mais personne des autorités étatiques ne m’a jamais demandé s’ils pouvaient le faire. Je n’ai reçu aucune lettre de Polančec. Il est très laid que les gens communiquent par l’intermédiaire des journalistes. Quiconque s’intéresse à quelque chose concernant les affaires d’Orco peut demander ; nous sommes complètement transparents. Si nous avons quelque chose à publier, je crois que cela devrait être fait correctement et devant des journalistes qui comprennent les enjeux.
 
• Vous êtes actuellement en phase d’investissement dans les installations de Sunčani Hvar. Avez-vous une stratégie de sortie?

– Je n’ai jamais de stratégie de sortie. Nous ne sommes pas entrés dans Sunčani Hvar pour le vendre. C’est une entreprise unique sur une île unique. C’est un cas à part, et de telles entités uniques ne sont pas à vendre. Que pourrions-nous acheter qui serait mieux que l’argent obtenu de la vente de Sunčani Hvar ? De Venise au Caire, il n’y a rien de similaire. Et nous du groupe Orco avons des concurrents sur le marché mondial. Je ne voudrais pas qu’aucun d’eux réalise un profit à Sunčani Hvar demain. 
 
• J’ai rencontré Škegru de Quaestus dans votre hôtel Riva.

– Oui, nous avons ‘enchéri’ ensemble pour Sunčani Hvar. Je parle souvent à d’autres hommes d’affaires en Croatie. Il est toujours bon de rester informé et d’échanger des informations. 

 • Vous devez avoir entendu parler du scandale dans le Fonds de privatisation. Il a été annoncé que de nombreux cas de privatisation seront examinés pour découvrir où il y avait corruption et actions suspectes. Ne vous méprenez pas, mais cela vous inquiète-t-il? 

– Nous sommes une entreprise publique ; tout le monde peut vérifier nos chiffres ; je ne sais pas comment je pourrais cacher le fait de soudoyer quelqu’un. Pour commencer, je ne comprends pas la langue, donc je ne sais pas comment de telles choses se produisent. La seule chose que je sais, c’est que nous n’avons jamais fait cela.
 
• Il y a des soupçons que vous n’investissez pas dans la rénovation de l’hôtel autant que ce qui est dit. Il s’agit prétendument de 500 millions de kuna.

– J’ai dit que j’investirais – je l’ai fait ; que j’embaucherais – j’ai aussi fait cela. J’ai promis d’augmenter les salaires – ils ont augmenté de 30 pour cent. Il est important que de bonnes histoires soient également écrites en Croatie, pas seulement de mauvaises. Ces dernières créent une mauvaise image du pays aux yeux des investisseurs étrangers. Ils peuvent penser que c’est un État complètement corrompu.