900 mille appartements sans ‘papiers propres’

Chaque deuxième bâtiment en Croatie, selon des données non officielles, n’est pas enregistré en unités, ce qui signifie qu’il ne possède pas de document indiquant quelles parties sont privées et quelles parties sont communes. En conséquence, les appartements dans le bâtiment (en Croatie, selon des estimations libres, il y a au moins 1,8 million d’appartements) ne peuvent pas être enregistrés dans les registres fonciers en tant qu’entités séparées.

 En d’autres termes, il y a aujourd’hui au moins 900 mille appartements non enregistrés en Croatie, ce qui signifie des appartements qui n’ont pas tous les ‘papiers’ nécessaires et en règle. Tout cela, à son tour, entraîne des problèmes avec la vente d’appartements et l’incapacité d’obtenir des prêts hypothécaires. L’enregistrement est également lié à quelque chose d’autre d’important – à savoir que les résidents des bâtiments non enregistrés ne savent pas ce qui appartient à qui, ou ce qui est commun, et combien chaque personne doit payer pour l’entretien de cette zone commune, de sorte qu’une grande partie du vieux parc immobilier se détériore en raison du manque d’entretien et perd de la valeur.

Dans l’état actuel des choses, cette situation devrait au moins s’améliorer d’ici 2010, ce qui est également l’objectif du projet d’organisation des registres fonciers et des cadastres, financé par la Banque mondiale, qui comprend également le projet d’enregistrement des bâtiments résidentiels en Croatie. Pour ce travail, la société Geofoto de Zagreb a été engagée, dont la tâche est, d’abord, d’analyser la législation régissant l’enregistrement, puis de voir quelle est la situation réelle sur le terrain et ce qui doit être fait. En effet, il existe de nombreuses situations où aujourd’hui, par exemple, les propriétaires d’appartements dont le bâtiment n’est pas enregistré dans les registres fonciers n’ont pas besoin d’enregistrement jusqu’à ce que quelqu’un dans ce bâtiment décide de vendre un appartement.

Puisque tous les résidents doivent consentir à l’enregistrement, qu’ils paient eux-mêmes, un résident qui souhaite entrer dans la vente se « retrouve souvent dans une impasse » en raison d’un voisin qui n’est pas d’accord avec l’enregistrement et ne veut pas laisser l’expert judiciaire entrer dans l’appartement. Cependant, le fait est que l’enregistrement, ou l’arrivée de l’expert, n’est pas un travail si coûteux, coûtant environ 10 kuna par mètre carré de l’appartement. Si un bâtiment, par exemple, a dix appartements de 55 mètres carrés, cela signifie que l’enregistrement devrait coûter aux résidents environ 5 500 kuna, ou 550 kuna par appartement.

– Cependant, les résidents ne veulent pas initier le processus, surtout lorsque personne ne demande d’enregistrement et qu’il n’y a pas de conflit entre eux, et ils prouvent la propriété de l’appartement puisque le bâtiment n’est pas enregistré dans le cadastre et les registres fonciers, en enregistrant les appartements dans le livre des contrats déposés. En général, la situation héritée sur le terrain est ‘plus que complexe et difficile’ car de nombreux bâtiments ne sont pas enregistrés dans le cadastre et n’ont pas de parcelle formée, et l’enregistrement des bâtiments est une condition préalable à tout enregistrement, notent-ils à la société Geofoto de Zagreb. Ils ajoutent également que de nombreux bâtiments, âgés de 30, 50 ans ou plus dans les registres, n’existent en réalité pas, mais seuls les propriétaires de maisons longtemps démolies dans cette zone sont enregistrés dans les registres fonciers.

Pour que ces bâtiments soient enregistrés dans les registres fonciers, et ensuite que les appartements qui s’y trouvent soient vendus, il est nécessaire d’obtenir la dernière documentation existante sur le bâtiment, qui, cependant, n’existe souvent pas du tout. Enfin, la Croatie n’a pas de registre officiel des bâtiments résidentiels et autres, ce qui signifie qu’elle ne sait même pas exactement combien il y en a, encore moins combien sont (non) enregistrés. Comment l’État va maintenant atteindre son objectif d’avoir la majorité des bâtiments enregistrés dans les trois prochaines années reste à décider, mais le fait est que des changements juridiques devront permettre (et) une certaine pression sur les résidents ‘têtus’ à l’avenir. Avant tout, ils soulignent chez Geofoto, les citoyens doivent être informés de l’importance de l’enregistrement, sans lequel ils n’ont en réalité pas de ‘papiers propres’ concernant leur propriété.   (Nikola Prskalo)