La pratique judiciaire a-t-elle permis aux propriétaires de prendre la justice en main ?

Le tribunal de comté de Split a bouleversé la pratique judiciaire existante, décidant qu’il n’y a pas de protection de la possession pour le locataire après l’expiration du contrat de location.

Écrit par : Prof. Dr. Hrvoje Kačer

Un grand tribunal de comté, qui a déjà rendu plusieurs décisions très courageuses, tant positives que négatives, a pris une décision finale (si une telle position juridique est imposée) d’une portée presque révolutionnaire. En effet, le tribunal de comté de Split a décidé le 14 juin 2006 que ‘quiconque a reçu la possession immédiate d’une chose en tant que locataire, et après l’expiration du contrat de location, cette autorité cesse, et il continue à posséder la chose au lieu de la remettre au possesseur intermédiaire, en ne restituant pas la chose commet un acte de trouble à la possession’, et ‘…en abusant de la confiance et conformément à la disposition de l’article 21, paragraphe 2 de la loi sur la propriété, n’a pas le droit à la protection de la personne dont cette possession a été illégalement prise jusqu’à ce que la possession soit réglée.’ De quoi s’agit-il en réalité ?

Une entreprise a loué un espace commercial à une autre, pour lequel un contrat approprié a été conclu. Cependant, lorsque le contrat de location a expiré et que son extension n’a pas été convenue, le propriétaire est entré de force dans l’espace dont il est le propriétaire. Le locataire a déposé une plainte au tribunal pour trouble à la possession. La pratique judiciaire a précédemment résolu cela en permettant au locataire de recevoir une décision en sa faveur et de retourner dans l’espace, tandis que le propriétaire devait chercher son expulsion par les tribunaux. Bien sûr, ce processus prend des mois au mieux et, selon notre pratique judiciaire, même des années. Dans ce cas, le propriétaire de l’espace a également le droit à une indemnisation pour dommages, qu’il ne peut collecter que si le locataire a des actifs ou des ressources financières disponibles, ce qui n’est souvent pas le cas avec les petites entreprises. Cependant, le tribunal de comté de Split a bouleversé la pratique judiciaire existante en décidant qu’il n’y a pas de protection de la possession pour le locataire, donc il n’est plus possesseur après l’expiration du contrat de location. En conséquence, si le propriétaire entre de force dans l’espace, le locataire n’a aucune protection.

Une position juridique doit être adoptée

Nous croyons que cette décision provoquera de nombreuses discussions dans lesquelles ses avantages et inconvénients et sa légalité ou illégalité se cristalliseront, surtout puisque rien dans la loi n’a changé qui justifierait un tel jugement. Cependant, il est certain que si les discussions ne sont pas au moins initiées à court terme, tous les tribunaux dans la zone de ce tribunal de comté, et probablement beaucoup d’autres, commenceront à appliquer cette position et à juger en conséquence, ce qui compliquera sérieusement non seulement la discussion mais aussi le changement possible d’une telle pratique.

Par conséquent, il serait nécessaire de présenter cette position juridique au plus large cercle possible de parties potentielles, d’assurer une large discussion d’institutions et d’individus qui pourraient dire quelque chose sur ce sujet dans un très court laps de temps, et enfin, avec le plus haut degré de consensus, d’adopter une position juridique, qu’il s’agisse de celle présentée dans cette décision ou d’une autre.

Mettant de côté la discussion sur la légalité ou l’illégalité de la décision judiciaire mentionnée, il convient de noter ses conséquences possibles. L’essence est que, objectivement, tous les propriétaires seront découragés d’initier des procédures judiciaires d’une part, et d’autre part, encouragés à résoudre tout hors des tribunaux, mais pas dans le sens de la négociation et de l’accord, mais pratiquement par une entrée violente dans (en effet leur) espace ou appartement, car la partie adverse n’aura pas de protection de possession, ce qu’ils avaient jusqu’à présent, comme une voie juridique exceptionnellement rapide et efficace.

Droit à la protection de la possession selon la loi sur la propriété

Article 21.
– Quiconque trouble illégalement un autre dans sa possession, que ce soit en le troublant dans sa possession ou en la prenant, a le droit à la protection de la possession.
– Un possesseur qui a acquis illégalement la possession en la prenant à un autre par la force, secrètement, ou en abusant de la confiance, a le droit de protéger sa possession ; il n’a seulement pas le droit de la protéger contre la personne dont il l’a illégalement prise, mais il peut le faire contre elle après que sa possession soit devenue paisible.
– Le droit à la protection de la possession cesse après l’expiration de trente jours à compter du jour où la partie troublée a appris de l’acte de trouble et du coupable, et au plus tard un an après le jour où le trouble s’est produit.
– Le droit à la protection de la possession s’exerce dans une procédure spéciale devant le tribunal (procédure pour trouble à la possession) ou par l’auto-assistance.
– La possession qui a été prise au possesseur n’a pas cessé ni été interrompue si le possesseur, utilisant son droit à la protection de la possession, a rétabli ou obtenu son rétablissement.
Auto-assistance autorisée

Article 27.
– Quiconque a le droit à la protection de la possession peut protéger sa possession pendant la durée des périodes de l’article 21, paragraphe 3 de cette loi et par la force contre quiconque qui prend illégalement sa possession ou le trouble dans sa possession, si cela est nécessaire parce que l’assistance judiciaire arriverait trop tard, et le danger est immédiat, mais seulement s’il n’applique pas une force supérieure à ce qui est approprié aux circonstances (auto-assistance autorisée).
– L’auto-assistance autorisée peut être utilisée à la place du possesseur par l’assistant du possesseur dans la possession.
– Si le possesseur exerce son droit à la protection de la possession par l’auto-assistance lorsque les conditions du paragraphe 1 de cet article ne sont pas remplies, il a protégé sa possession, mais est responsable des dommages qu’il a causés dans le processus.

La fin